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★★★ PF건축자금대출 에쿼티가 부족할때 해결방안 제시

안녕하세요 스피드준공자금대출 이(李)상무 인사드립니다.

오늘은 "PF대출" , "에쿼티의 개념" 그리고 "에쿼티가 부족할때 건축자금대출의 해결방안" 이 세가지에 대해 제시해 보겠습니다.

건축을 진행하다 보면 자금에 대해 자유롭지 못합니다.

좋은입지에 토지를 매입하고 자금이 넉넉하더라도 진행을 하다보면, 여러가지 변수들로 인해 자금의 압박을 받는 경우도 많이 있습니다.

혼자 고민하거나, 주위의 지인들에게 푸념하지 마시고

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먼저 개념정리부터 들어가 보도록 하겠습니다.

※ PF대출 뜻

(project financing , 貸出)

돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법입니다. 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가하여 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받습니다. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산개발 관련 사업에서 PF대출이 이뤄집니다.사업자 대출 중 부동산개발을 전제로 한 일체의 토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나 사실상 부동산개발 관련 기성고대출, 부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 이에 포함됩니다.

대출금융기관이 대출받는 기업 그룹 전체의 자산이나 신용이 아닌 당해 사업의 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 대출해 주고 사업진행 중에 유입되는 현금으로 원리금을 상환 받는 금융기법입니다. 따라서 당해 사업은 특별히 독립된 프로젝트회사를 설립해 운용하고 사업이 끝나면 해산합니다. 그러나 회사 설립은 비용이 발생하고 택지로 현물 출자하면 취득세와 등록세 부담이 생긴다. 비용을 줄이는 방안으로 택지를 신탁회사에 관리신탁한 후 수익증권을 프로젝트회사 명의로 출자하여 회사를 설립하는 방법을 이용할 수 있습니다. 프로젝트 파이낸싱(이하 PF)은 보통 SOC 시설을 설치할 때 사용 되었으나 최근에는 주택사업 등 부동산 개발사업에도 활용되고 있습니다.

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※ PF대출 특징

① 법률적·경제적으로 완전 독립된 프로젝트 회사를 설립해야 합니다.

② 금융기관이 채권자이면서 동시에 프로젝트의 성패에 영향을 받는 이해관계자가 됩니다.

③ PF는 담보가 프로젝트 회사 자신으로 한정되기 때문에 사업주가 충분한 담보 여력이 있어도 아무런 소용이 없습니다.

④ 현금수지에 기초한 대출이며 자금관리가 철저합니다.

⑤ PF 대상사업은 대부분 그 규모가 크고 거대한 자금이 요구되기 때문에 단독 금융 기관이 아닌 복수 금융기관이 대주단을 구성합니다.

※ PF대출 절차

 대출신청 → 신청자인터뷰 → 서류확인 및 분석 → 물건심사  → 현장심사 법무법인 심사승인 검토 및 평가 → 최종대출 승인 및 대출

※ PF대출 조건

토지에 담보대출이 감정가의 70%를 초과하지 않는 범위로 , 예상공사비에대해 20-30%정도의 자기자본금을 가지고 있어야 나머지 70-80%를 대출해주는 대출방식입니다. 즉,토지및 공사비에 각가 20-30%정도의 자기자본금을 보유해야한다고 생각하시면 되십니다. 토지에 담보대출이 없으면 토지 및 공사비에대한 자기자본금을 보유한것으로 간주합니다. 대출을 신청하기위해서는 우선 건축허가를 받아야합니다. 그리고 건축하는 건물에 대한 사업계획서및 대출금상환계획서,시공사연대보증, 개인의 경우 신용과소득에 대한 각종 증빙서류가 필요합니다. 규모가 큰경우에는 신탁등기를 해서 관리신탁을 받으며 공사비를 대출받을수도 있습니다.

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※ 에쿼티 뜻

(equity)

회계학에서는 지분 또는 기업재산에 대한 자본주 또는 기업주의 권리나 청구권을 의미한다. 한편 선물시장에서는 선물계약(futures contract)의 소유인이 일정상품에 대하여 소유하고 있는 숏 포지션(sell-short)과 롱 포지션(buy-long)을 당시의 시장가격으로 청산한다고 가정했을 때 자기가 소유하게 되는 선물계약의 계약 수 또는 순재산가액을 말한다.

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※ 에쿼티가 부족할때 건축자금대출의 해결방안​

통상적으로 은행권 및 제2금융권에서의 PF대출 또는 건축자금대출은 에쿼티 20%를 요구합니다. 그러나, 요구하는 에쿼티에는 토지매입자금과, 설계도면 및 구청인허가등의 건축사비용, 법무사비용과 취등록세등의 토지소유권이전등기비용 등도 모두 에쿼티에 포함됩니다.

또한 건축중인 건물에 대한 가설계도면을 포함한 공사원가계산서, 자금수지계획표, 예상분양가등의 사업계획서 등을 검토해 본 후 충분한 사업성이 있다고 판단될 경우 에쿼티 비율을 낮춰서 건축자금대출을 낮춰 진행하는것도 가능합니다.